Меню

Фонд выплат по ипотеке

Роль ипотечного фонда в сфере жилищного кредитования

Ипотечный кредит является особой формой финансовых отношений, при которых залог становится гарантией возврата денежных средств кредитора. Такой способ покупки недвижимости интересен не только соискателю, но и другим участникам сделки: банку, застройщику, агентству недвижимости, страховой компании. Также к числу выгодоприобретателей присоединяются инвестиционные структуры, которые имеют к таким сделкам наивысший интерес.

Ипотечный фонд – это организация, инвестирующая деньги участников в ипотечные закладные. Выполняя контрольную и аналитическую функции, структура оптимизирует работу рынка недвижимости, делая жильё максимально доступным для покупателя и прибыльным для застройщика.

Для чего создаются фонды ипотечного жилищного кредитования

Основной принцип деятельности ипотечного фонда заключается в инвестировании денежных средств партнёров в ценные именные бумаги, наличие которых позволит держателю обладать правом на присвоение определённого имущества. Такой механизм вложений называется секьюритизацией жилищных кредитов. Иными словами, при заключении ипотечной сделки появляется третья сторона, которая может перекупить кредитные обязательства. На начальном этапе банк заключает договор с физическим лицом, а затем продаёт долговое обязательство агенту, который, в свою очередь, получает свою финансовую выгоду.

Жилищные ипотечные фонды в первую очередь активно сотрудничают с финансовыми организациями, которые выдают займы на длительный срок. Такое сотрудничество является взаимовыгодным по той причине, что средства для кредитного портфеля банка нередко черпаются с депозитных счетов граждан, в свою очередь вкладчики могут в любой момент потребовать свои деньги обратно, а, следовательно, у банка возникнет сложная финансовая ситуация, которую нужно будет решать немедленно.

Рефинансирование ипотечных займов в инвестиционные фонды является для банка гарантией получения прибыли и решает вопрос нехватки оборотных активов. Основной же целью таких организаций остаётся социальная направленность, а именно увеличение показателей обеспеченности жильём населения РФ.

Процедура секьюритизации жилищных кредитов происходит по следующей схеме:

  • при переуступке ипотечного пакета осуществляется выпуск ценных бумаг, которые в дальнейшем определяют права выгодоприобретателя на кредитную задолженность и процентные платежи
  • банк продаёт закладные инвестиционному фонду, но при этом за ним закрепляется обязанность контроля за всеми поступающими платежами. За свои услуги кредитное учреждение получает определённое вознаграждение
  • по мере получения денежных средств ипотечный фонд выплачивает своим дольщикам инвестиционную прибыль

Чаще всего банк объединяет несколько кредитных обязательств в один пул со средней доходностью и определённым риском и перепродаёт право агентству единым пакетом.

По каким схемам работают ипотечные фонды

Активами паевого инвестиционного фонда являются права требования по ипотечным обязательствам. В свою очередь доход пайщиков образуется за счёт процентных начислений. Такой способ вложения денежных средств является достаточно надёжным. ПИФы хорошо защищены от колебаний котировок рынка, что приводит к минимальному финансовому риску потери вложенного капитала.

Выплата дохода пайщикам осуществляется фондами по трем типам схем. Первая предполагает полное погашение суммы по закладной. Второй вариант капитализации заключается в перечислении только процентных платежей. Основная же сумма инвестиционных вложений, которая компенсируется за счёт погашения кредитного долга, направляется на покупку новых обязательств. Третья схема не предполагает периодических выплат. Вся поступившая сумма направляется на оплату новых закладных.

На практике большинство ипотечных фондов предпочитают работать по второй схеме, которая предполагает только выплату процентов. Отсутствие фондов, работающих по третьей схеме, обусловлено слишком долгим ожиданием дохода. Большинство вкладчиков с опаской относятся к долгосрочным инвестициям.

Читайте также:  Условия назначений пенсий по закону 4468 1

Для чего создаются региональные ипотечные фонды

Главной задачей региональных ипотечных фондов является реализация федеральных программ по приобретению ипотечного жилья на определённой территории. Деятельность таких компаний направлена на:

  • реализацию государственной программы обеспечения жильём военнослужащих по накопительной системе
  • оказание консультационных услуг гражданам, которые попадают в сложную финансовую ситуацию и по этой причине не могут своевременно выполнять договорные обязательства
  • повышение экономической и юридической грамотности населения, помощь в выборе надёжного кредитора
  • обеспечение равных возможностей получения ипотечного займа всем гражданам РФ независимо от социального статуса, дохода и места проживания
  • анализирование рынка жилья определённого региона, изучение фактов, влияющих на стоимость недвижимости
  • реализацию программ ипотечного кредитования с государственным субсидированием для малообеспеченных категорий граждан

Путем привлечения дополнительного инвестирования в регион ипотечные фонды делают жильё более доступным, а, следовательно, повышают общие областные показатели уровня жизни населения. Наиболее значимой задачей фонда всё же является размещение от своего имени ценных ипотечных бумаг. Такой источник инвестирования застройщиков наряду с обыкновенным кредитованием имеет массу преимуществ.

Преимущественные особенности ипотечных фондов

Вопрос обеспечения населения жильём является для России достаточно острым, однако за последние годы идеальное решение так и не было найдено. К факторам, препятствующим устранению данной проблемы, можно отнести:

  • низкие доходы населения
  • ограниченный бюджет государственных субсидий
  • сложности с возведением жилых объектов

На сегодняшний день жилищные ипотечные фонды за счёт нового механизма инвестирования частично откорректировали ситуацию на рынке недвижимости. Успех в этом направлении был достигнут за счёт невысокой, но стабильной прибыли. Незначительный финансовый риск позволил обогнать уровень инфляции и превзойти банковский процент по депозитным вкладам населения. Гарантией надёжного вложения денежных средств стали следующие факторы:

  • независимость доходности ценных бумаг от состояния фондового рынка и курса валют (на прибыль пайщиков влияют только вносимые платежи по кредиту)
  • инвестиционные вложения всегда обеспечены залоговым имуществом. В случае невыполнения договорных обязательств правопреемник всегда может компенсировать свои затраты путем продажи ипотечной недвижимости
  • обязательное страхование при оформлении ипотечного займа также делает риск невозврата минимальным. В случае снижения платёжеспособности физического лица по причине увольнения с работы или по состоянию здоровья выполнение обязательств по погашению займа берёт на себя страховая компания

В последние годы наблюдался значительный рост ипотечных фондов жилищного кредитования. Такая тенденция объясняется тем, что многих инвесторов заинтересовал стабильный доход при минимальном финансовом риске.

Что может помешать развитию инвестиционных жилищных фондов

Несмотря на то что новый механизм рефинансирования банковских закладных медленно, но верно развивается, некоторые аналитики прогнозируют снижение активности таких организаций. В первую очередь неблагоприятные прогнозы строятся на отсутствии законодательной базы, слабом развитии ипотечного строительства и наличии более удобных механизмов рефинансирования займов.

В настоящее время доходность некоторых фондов находится в пределах 6-8%, что сопоставимо с депозитными ставками по вкладам. Если так будет продолжаться и дальше, то ПИФы могут потерять значительную часть частных инвесторов. Помимо снижения рентабельности развитию фондов могут препятствовать следующие факты:

  • неотлаженность механизма переоформления залогового обязательства. При передаче в фонд комплекта закладных все заёмщики должны переоформить страховые полисы в пользу правопреемника долга. В результате на этом этапе у многих кредитных организаций возникают трудности из-за пробелов в законодательстве
  • интенсивный рост цен на жильё становится основным препятствием в улучшении жилищных условий населения. Отсутствие устойчивой платёжеспособности клиента также негативно влияет на качество кредитного портфеля банка
  • просчёты в финансировании строительной сферы приводят к дефициту качественного жилья, которое банки оформляют по закладной. В свою очередь заёмщику становится сложнее подбирать помещение, которое будет соответствовать возможностям семейного бюджета
  • заинтересованность инвесторов проявляется только к крупным организациям, капитал которых составляет не меньше 1 млрд рублей. Появление новых ипотечных фондов может быть обусловлено только наличием у банков большого количества закладных, однако в настоящее время крупных кредиторов на российском рынке не так много.
Читайте также:  Будут повышать пенсию 2015г

Не урегулирован и вопрос с налогообложением. В настоящее время доходом считается как сумма основного долга, так и процентные платежи, хотя по сути прибылью инвестора являются только проценты. Естественно, такое двойное налогообложение снижает круг потенциальных партнёров фондов, а, следовательно, и приток инвестиций.

Никто еще не оставлял комментариев. Вы можете стать первым!

Источник статьи: http://moneyzzz.ru/blog/rol-ipotechnogo-fonda-v-sfere-zhilishnogo-kreditovaniya/

Какие выплаты по ипотеке можно получить в 2019 году

Одним из главных вопросов, с которым сталкиваются покупатели объектов недвижимости по договорам кредитования, является вопрос о том, какие выплаты по ипотеке можно получить от государства. Пришло время разобраться в их видах и особенностях предоставления.

Виды ипотечных вычетов

Различают три вида ипотечных вычетов:

  • основной,
  • вычет по процентам,
  • дополнительный.

Поговорим о каждом из них более подробно.

Основная выплата

Основная выплата предоставляется всем покупателям объектов недвижимости, независимо от того, как именно происходила сделка – по ипотечному кредиту или обычной покупкой (пп.3 п.1 ст.220 НК РФ). Это налоговый вычет, он имеет несколько особенностей:

  • его размер – 13 % от суммы сделки, при этом максимальная сумма для расчета выплаты не может превысить 2 млн рублей. Даже если на квартиру вы потратили, например, 2 400 000 рублей, размер возврата будет рассчитан по установленной НК РФ стоимости (2 000 0000 х 0,13 = 260 000 рублей). Таким образом, максимально возможная сумма выплаты не может превысить 260 тысяч рублей;
  • право на данный налоговый вычет возникает в момент получения акта приема-передачи недвижимости (когда оформлен договор долевого участия) или свидетельства о регистрации права собственности (когда оформлен договор купли-продажи);
  • для расчета суммы выплат указываются как собственные, так и заемные средства. Единовременная выплата по ипотечному жилищному кредиту предоставляется на таких же условиях. Если при приобретении жилья вы взяли ипотеку, с юридической точки зрения эти деньги относятся к вашим расходам, а значит, указываются при подаче документов на возврат потраченных средств.

Вычет по процентам

Данное право предоставляется только в том случае, если квартира куплена в ипотеку. Его величина составляет 13 % от суммы уплаченных вами процентов. При этом:

  1. Право на получение вычета появляется только после получения права на основной.
  2. Максимальная величина вычета составляет 3 млн рублей (т.е. 390 тысяч рублей можно вернуть по процентам).
  3. К вычету принимаются только фактически уплаченные налоги за прошлые налоговые периоды.
  4. Разберем на конкретном примере применение особенностей налоговых вычетов.
Читайте также:  Если нет трудовой как получать пенсию

Гражданин Аксенов А.В. в начале 2014 года заключил договор долевого участия на приобретение жилого помещения в строящемся доме на сумму 9 300 000 рублей. При этом в связи с нехваткой денежных средств, он оформил ипотечное кредитование на 7,4 млн рублей. В августе 2016 года покупателю был отдан акт приема-передачи квартиры. Таким образом, право на вычеты возникнет только в 2019 году, причем не играет никакой роли то, что проценты по кредиту Аксенов платил с 2014 года (их величина к 2019 году превысила 2,5 млн рублей).

В 2019 году покупатель должен подать декларацию 3-НДФЛ в местную налоговую инспекцию со следующими вычетами:

  • основной – 2 млн рублей (к возврату 260 тысяч рублей),
  • процентный – 3 млн рублей (к возврату 390 тысяч рублей).

То есть максимальная величина выплат может составить 650 тысяч рублей.

Дополнительные выплаты в рамках региональных социальных программ

Дополнительная помощь предоставляется в виде социальных выплат при покупке квартиры. Его размер не имеет фиксированного значения и определяется для каждого муниципального образования индивидуально. О том, какие выплаты положены при ипотечном кредитовании именно в вашем регионе, можно уточнить у органов местного самоуправления. Так, выплата 50 тысяч тем, у кого ипотека, предоставляется молодым семьям в Тверской области. Для его получения необходимо обратиться в МФЦ с заявлением и документами по ипотеке.

Особенности получения выплат

Разобравшись с тем, какие выплаты по ипотеке можно получить, пришло время оговорить особенности их получения.

По каким кредитам возвращают часть уплаченных процентов?

Произвести возврат части уплаченных процентов налоговая инспекция вправе только по тем кредитным договорам, в которых оговорена последующая трата денежных средств на приобретение недвижимости (пп.4 п.1 ст.220 НК РФ). Если в документах по целевому кредиту четко прописано, что заём будет направлен на приобретение/строительство дома или квартиры, вычет предоставят. В противном случае сумма уплаченных процентов возвращена не будет.

Какие документы необходимы для возврата денежных средств?

В налоговую службу предоставляются следующие документы.

Для основного вычета:

  1. Налоговая декларация 3-НДФЛ (оригинал).
  2. Заверенные копии первых страниц паспорта.
  3. Справка о доходах 2-НДФЛ (оригинал).
  4. Заявление на получение вычета.
  5. Заверенная копия договора-основания приобретения жилья (купля-продажа или долевое участие).
  6. Заверенные копии платежных документов, подтверждающих факт оплаты объекта недвижимости.
  7. Заверенная копия акта приема-передачи квартиры (если имеется).

Для вычета по процентам:

  1. Заверенная копия кредитного договора.
  2. Справка об удержанных процентах за отчетный период. Ее можно получить в отделении банка, который выдал ипотеку или целевой кредит.

Когда подавать документы на возврат процентов?

Если вам еще не вернули сумму основной выплаты, то заявлять о возмещении расходов по оплате процентов можно не сразу. Как только основной вычет будет получен в полном объеме, вы можете добавить в декларацию 3-НДФЛ величину уплаченных процентов, доложить необходимые документы и подать заявку на второй вычет.

Источник статьи: http://frombanks.ru/stati/kakie-vyplaty-po-ipoteke-mozhno-poluchit-v-2017-godu/