Меню

Форма выплаты арендной платы по договору проката

Сам себе адвокат

защита прав в суде без адвоката

Формы арендной платы

Формы арендной платы

В Гражданском кодексе в п.2 ст.614 представлен открытый перечень форм арендной платы. Стороны договора свободны в выборе любой формы или сочетание разных форм, а также придумать свою форму платы. Установить арендную плату можно как за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Но у каждого варианта платы есть как плюсы так и минусы.

  1. Твердая сумма платежей, вносимых периодически или единовременно

Единовременный платеж за заключение договора аренды является частью цены договора аренды наряду с периодической арендной платой .

Если суд установит, что платеж за заключение договора не является по своей сути платежом за пользование имуществом, то откажет в его взыскании.

Так в одном из судебных споров в договоре субаренды было установлено, что за пользование помещением субарендатор ежемесячно уплачивает арендатору в твердой сумме постоянную и переменную арендную плату. Переменная плата приравнивалась к затратам арендатора на оплату электроэнергии, теплоэнергии, водоснабжения и канализации. Помимо этого, договор предусматривал обязанность субарендатора выплатить арендатору единовременный безвозвратный разовый платеж за заключение договора субаренды. Суды отказались его взыскивать, потому что он не соответствует закону. Буквальное толкование условий договора не позволяет сделать вывод о том, что единовременный безвозвратный разовый платеж является арендной платой, то есть платой за пользование имуществом.

2.Арендную плату можно закрепить в виде доли поступлений, полученных в результате использования арендованного имущества.

Эта форма арендной платы встречается в виде:

— процента от объемов строительно-монтажных работ, выполненных собственными силами арендатора в результате использования арендованного имущества;

— процента от выпущенной арендатором продукции, оказанных им услуг;

— процента от торгового оборота арендатора в помещении, определяемого на основании данных бухгалтерского учета и отчетности 4;

— суммы, основанной на данных, полученных арендодателем в результате аудита деятельности арендатора (если такое правомочие есть в договоре).

Арендодатель должен доказать, что тот объем, из которого он исходил при расчете, действительно был получен арендатором. Односторонние документы арендатора не признаются надлежащим доказательством.

Для минимизации риска арендодателю нужно сделать расчет исходя из фактически полученных арендатором доходов, плодов, продукции.

Эту форму арендной платы оптимально использовать в сочетании с твердой суммой платежей.

Лучше сразу предусмотреть в договоре, что фактически полученный арендатором объем значения не имеет. Стороны согласовали конкретный объем (тонны зерна, щебня и т. п. или процент от оборота, но не ниже определенной суммы). Даже тот факт, что арендатор, принявший имущество в аренду, не использует его (например, имущество простаивает), не освобождает арендатора от внесения арендной платы.

  1. Формой арендной платы могут быть оказанные арендодателю услуги

В договоре следует указать те услуги, которые арендатор обязан предоставить в качестве оплаты и согласовать перечень услуг, место их оказания, сроки или период.

Арендодатель рискует из-за того, что такое условие об арендной плате не означает, что договор является смешанным. Арендодателю будет сложно доказать ненадлежащее оказание услуг.

4.тороны могут согласовать арендную плату в форме передачи арендодателю определенной вещи (вещей) в аренду или в собственность.

В этом случае в договоре нужно согласовать конкретную вещь, которую нужно передать. Если арендатор передает вещь в аренду, то нужно согласовать срок аренды, порядок передачи и возврата объекта аренды. В случае передачи вещи в собственность в договоре нужно предусмотреть наименование и количество вещей.

Следует помнить, что нельзя заменить требование о передаче вещи в аренду или в собственность денежным требованием. Даже в случае просрочки арендодатель не сможет требовать внесения задолженности по арендной плате в денежной форме.

Кроме того, арендодатель теряет возможность взыскать проценты по ст. 395 ГК РФ, потому что требование не является денежным.

Чтобы минимизировать эти риски, лучше сразу предусмотреть в договоре другие виды ответственности арендатора за просрочку.

5.Арендную плату можно установить в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Суды понимают под улучшением имущества работы капитального характера, повышающие (изменяющие) его качественные характеристики.

Арендодателю целесообразно определить перечень улучшений и лимит их стоимости. В противном случае арендодатель может оказаться в ситуации, когда арендатор сделает слишком дорогой ремонт. Договор не будет расценен как смешанный, то есть арендодатель не сможет воспользоваться правами заказчика по договору подряда, а сможет только требовать расторжения договора на основании п. 2 ст. 619 ГК (досрочное расторжение договора по требованию арендодателя).

Переменная арендная плата

Договор между собственником и ресурсоснабжающими организациями не создает для арендатора обязанности по оплате потребленных коммунальных и иных услуг, электроэнергии. Обязанность арендатора по содержанию арендованного имущества и осуществлению текущего ремонта не распространяется на случаи оплаты потребленных арендатором услуг. Участие арендатора в расходах на их оплату следует урегулировать договором. В нем можно предусмотреть сразу два варианта: либо арендная плата включает в себя возмещение арендатором арендодателю всех потребленных арендатором услуг, либо стороны предусматривают, помимо уплаты арендатором постоянной (базовой) арендной платы, еще и уплату переменной.

Читайте также:  Индексация пенсий с 1 сентября пенсионерам

Такое условие в договоре аренды еще не означает регулируемый характер переменной арендной платы.

Участие арендатора в расходах на оплату потребленной электроэнергии не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения.

Расчет возмещения потребленной электроэнергии со ссылкой на тарифы энергоснабжающей организации не означает регулируемый характер переменной составляющей арендной платы и не влечет неосновательного обогащения арендодателя.

В одном из судебных споров договор предусматривал, что в сумму ежемесячной арендной платы включена стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг по содержанию объекта, в том числе стоимость электроэнергии, плата за уборку прилегающей территории и вывоз твердых бытовых отходов. В то же время арендатор самостоятельно производил оплату электроэнергии по договору энергоснабжения непосредственно энергоснабжающей организации по актам об объемах потребленной электроэнергии. При этом уменьшение арендной платы с учетом самостоятельно оплачиваемой арендатором потребленной электроэнергии арендодатель не производил, в связи с чем, по мнению арендатора, на стороне арендодателя образовалось неосновательное обогащение в виде сбереженной платы за электроэнергию. Суд учел, что договором аренды порядок передачи данных об электроэнергии не согласовывался и сторонами меры по приему-передаче таких данных не принимались. Исходя из буквального толкования условий договора аренды, суды пришли к выводу, что волеизъявление сторон было направлено на согласование в договоре арендной платы, не включающей стоимость электроэнергии, потребленной арендатором. Доказательств включения в сумму арендной платы стоимости потребленной истцом электроэнергии не представлено, поэтому арендатору было отказано во взыскании неосновательного обогащения с арендодателя.

В зоне риска: оплата тепловой энергии расчетным методом пропорционально площади арендуемого помещения. Пример из практики. По договору аренды арендодатель обязался обеспечить арендатора дополнительными условиями: электроэнергией, телефонной связью, тепловой энергией, холодной водой. Арендатор обязался возместить расходы арендодателя на приобретение указанных услуг (ресурсов), а также 20 процентов от суммы расходов на транспортировку. В отношении тепловой энергии стороны предусмотрели оплату из расчета среднего расхода тепла на 1 кв. м арендуемой площади с указанием помесячных величин. Суды первой и апелляционной инстанций снизили размер платы за тепловую энергию исходя из пропорционального возмещения расходов арендодателя на оплату тепла теплоснабжающей организации. Суд кассационной инстанции нашел позицию арендодателя о необходимости определения задолженности арендатора за тепло исходя из установленных договором нормативов ошибочной. Размер платежей арендатора за тепло должен определяться расчетным способом как соотношение расходов арендодателя на обогрев всего принадлежащего ему имущества и площади помещений, переданных им в аренду. Указание сторонами в договоре количества потребляемого тепла на единицу площади само по себе не влечет обязанность арендатора оплачивать тепловую энергию в большем размере, чем он получил фактически.

В зоне риска- невключение в условия об арендной плате изменения тарифов на тепловую энергию. Если договор аренды не содержит условий об изменении арендной платы сообразно признанному экономически обоснованным для целей включения в тариф уровню, арендная плата должна вноситься арендатором согласно договору. Невключение в тариф на услуги теплоснабжения в полном объеме сумм арендной платы по договору аренды имущества либо утверждение недостаточного тарифа на тепловую энергию для покрытия всех расходов теплоснабжающей организации находится в пределах предпринимательского риска арендодателя.

В зоне риска является условие об участии арендатора в расходах арендодателя на маркетинг. Если арендатор заинтересован в расширении клиентской базы, обычно в переменную составляющую арендной платы по договору аренды коммерческой недвижимости стороны включают возмещение затрат арендодателя на маркетинг.

Два варианта одного договора аренды с взаимоисключающими противоречиями в условиях о размере арендной платы суд квалифицирует как несогласованность условия об арендной плате и незаключенность договора

Пример из практики. Арендодатель письменно известил арендатора об увеличении запланированной суммы своих затрат на проведение маркетингово-рекламных акций, направленных на повышение привлекательности торгово-развлекательного центра для посетителей. Арендатор в письменном ответе просил детализировать все запланированные суммы на проведение маркетингово-рекламных акций. Такая расшифровка, а также данные о положительной динамике трафика в подтверждение эффективности маркетинговой политики были предоставлены арендатору. Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что обязанность арендатора по оплате маркетинговой составляющей арендной платы является безусловной. Арендатор приводил в суде доводы о том, что маркетингово-рекламные акции проводили третьи лица, а не сам арендодатель. Более того, акции проводились вне здания торгово-развлекательного комплекса. Суд отклонил эти доводы. Из условий заключенного договора не следует, что указанные акции должны выполняться истцом лично и только в пределах здания.

Ситуации, когда условие об арендной плате в договоре есть, но оно не согласовано

Читайте также:  Валюта выплаты заработной платы резидентам

Неважно, какую из форм или их комбинаций выберут стороны договора аренды. Важно, чтобы условие об арендной плате соответствовало положениям ст. 606, 611, 614 ГК. Условие об арендной плате не согласовано, если арендодатель фактически не получает от арендатора встречного предоставления.

Источник статьи: http://pershickow.ru/formy-arendnoj-platy/

Статья 614. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Комментарий к Ст. 614 ГК РФ

1. Арендная плата — это денежная сумма или иное имущество, которые арендатор обязан уплачивать (передавать) арендодателю за предоставленное в пользование и владение (или только в пользование) имущество.

Условие договора об арендной плате не относится к числу существенных условий договора. А значит, при отсутствии ее размера в соглашении применяются правила п. 3 ст. 424 ГК РФ: аренда имущества должна быть оплачена по цене, которая обычно взимается за пользование и владение схожим имуществом. В свою очередь порядок, условия и сроки арендной платы будут типичными, т.е. устанавливаемыми при аренде подобного имущества при соответствующих аналогичных обстоятельствах. Необходимо учитывать, что это общее правило. Исключения могут быть предусмотрены как законом, так и договором. В частности, положения п. 2 ст. 650 и п. 1 ст. 654 ГК РФ обязывают контрагентов по договорам аренды зданий и сооружений, аренды предприятий закреплять в соглашении размер арендной платы. Это императивное правило. В противном случае договор будет считаться незаключенным. Кроме того, сами стороны либо одна из них могут предусмотреть в соглашении обязательность договоренности относительно арендной платы. И в этом случае цена в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ станет существенным условием договора.

Арендная плата вносится за фактическое использование, т.е. эксплуатацию имущества. Когда же арендуемым имуществом невозможно пользоваться по обстоятельствам, за которые несет ответственность арендодатель, арендная плата может не вноситься. Такими случаями могут быть:

— ненадлежащее состояние арендуемого имущества;

— отсутствие принадлежностей или документов к арендуемому имуществу, затрудняющее или препятствующее пользованию им или снижающее хозяйственный эффект от его планируемого использования;

— несвоевременная передача имущества арендатору (ст. 611 ГК; п. п. 8, 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

В частности, арендодатель, который не исполнил обязанность по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать от арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

2. По общему правилу законодатель предоставляет сторонам возможность предусмотреть в соглашении самые разнообразные формы оплаты аренды или их сочетание, в том числе и те, которые не названы в п. 2 комментируемой статьи. К числу исключений относится широко применяемый в гражданском обороте договор проката, где арендная плата устанавливается исключительно в виде твердой суммы платежей (ст. 630 ГК).

Выбор того или иного способа исчисления арендной платы, порядка и условий ее внесения обусловлен социально-экономическими показателями (уровень инфляции, состояние спроса и предложения на рынке и т.д.), особенностями некоторых видов аренды или аренды отдельных видов имущества, сроком и др. Так, если договор аренды является краткосрочным (например, договор проката заключается на срок до одного года — п. 1 ст. 627 ГК), то оплата может быть единовременной (разовой) по окончании установленного периода пользования или предварительной в полном размере.

Читайте также:  Пенсионный фонд отдел выплат материнского капитала

В случае долгосрочной аренды имущества оплата чаще всего устанавливается в твердой (или регулярно индексируемой) сумме платежей, вносимых периодически через определенные промежутки времени: подекадно, помесячно, поквартально, ежегодно и т.д. Как правило, при длительной эксплуатации имущества арендатор вынужден нести затраты на улучшение арендованного имущества, в том числе производить капитальный или текущий ремонт, следовательно, рационально предусматривать в договоре сочетание некоторых форм арендной платы. Например, именно с этой целью Департамент имущества г. Москвы издал распоряжение от 9 июня 2003 г. N 2432-р «О порядке учета при расчете арендной платы произведенных арендатором затрат на капитальный ремонт».

При заключении договоров аренды государственного или муниципального имущества применяется порядок расчетов, установленный соответствующими компетентными органами исполнительной власти. (См., например, распоряжения Мингосимущества России от 14 мая 1999 г. N 671-р «О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом», от 28 мая 2001 г. N 1461-р «О порядке расчета годовой арендной платы за временное владение и пользование находящимися в федеральной собственности нежилыми помещениями в зданиях, расположенных на территории города Москвы».)

3. Учитывая длящийся характер договора аренды и необходимость снижения риска от неблагоприятных рыночных условий (уровень инфляции, ухудшение показателей прибыльности и т.д.), для установления справедливой цены законодатель в п. 3 комментируемой статьи предусмотрел возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон. В частности, в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. В последнем случае порядок исчисления неизменен, но с его помощью устанавливается каждый последующий платеж, размер которого может отличаться от предыдущего (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

При этом для большей устойчивости гражданского оборота пересмотр арендной платы не может производиться чаще одного раза в год. Исключения могут быть предусмотрены для отдельных видов аренды или для аренды соответствующих видов имущества.

4. Пункт 4 комментируемой статьи предоставляет дополнительные возможности для снижения риска издержек арендатора по эксплуатации арендованного имущества. Если иное не предусмотрено законом, то арендатор вправе требовать в одностороннем порядке уменьшения арендной платы при наличии двух оснований: во-первых, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились (снизились полезные свойства объекта аренды); во-вторых, данные изменения возникли в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Ухудшение состояния имущества или условий пользования будет существенным, когда оно в значительной мере лишает арендатора того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды.

5. Правовым последствием существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы является возникновение у арендодателя права требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы (п. 5 ст. 614 ГК).

Существенным нарушением признается невнесение арендатором платы более двух раз подряд (ст. 619 ГК) либо внесение арендной платы не в полном объеме. Так, судом была признана существенным нарушением договора регулярная плата по заниженной арендной ставке (п. 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ суд также может признать существенным нарушением однократное невнесение арендодателем арендной платы (п. п. 26, 27 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). Арендодатель назначает срок внесения предоплаты, но не имеет права требовать от арендатора внесения досрочного платежа более чем за два срока подряд.

Арендодатель вправе использовать иные меры оперативного воздействия на неисправного должника. Так, суд признал правомерным удержание арендодателем принадлежащего арендатору оборудования, оставшегося в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Указанные меры обеспечения обязательств должника не исключают права арендодателя требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества (п. 39 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Правило п. 5 комментируемой статьи является диспозитивным: договором аренды могут быть предусмотрены иные условия досрочного внесения арендной платы. В частности, стороны могут оговорить условие о досрочном внесении платы независимо от каких-либо нарушений арендатора.

Источник статьи: http://stgkrf.ru/614