Меню

Уменьшение срока выплаты ипотеки

Досрочное погашение ипотеки: сокращать СРОК или ПЛАТЕЖ?

Каждый второй заемщик , оформляя ипотечный кредит, изначально настраивается на его досрочное погашение в будущем. И, как благоприятное следствие, однажды сталкивался с дилеммой: уменьшать срок или ежемесячный платеж по кредиту при частично досрочном погашении?

Предлагаю рассмотреть преимущества обоих вариантов, после чего на простых цифрах поясню, какую схему погашения, как правило, банки стараются вам навязать и почему.

I Уменьшение ежемесячного платежа

1. Главное преимущество данного варианта — сокращение ежемесячной долговой нагрузки . То есть при досрочном взносе высвобождаются личные средства заемщика, которые могут быть направлены на иные цели (отдых/покупки/подарки и т.д.). Психологически это самая приятная и на первый взгляд выгодная схема погашения.

2. Сокращая ежемесячный платеж, мы повышаем уровень финансовой устойчивости личного бюджета . В эпоху быстротечных макроэкономических перемен спрогнозировать свое финансовое благополучие и гарантировать стабильную работу с неснижающимся уровнем дохода в будущем довольно сложно. Поэтому в целях минимизации риска снижения личного дохода, при частично досрочном погашении кредита заемщик выбирает сокращение размера платежа по графику.

3. Ну, и, наконец, не самое очевидное преимущество связано с обесцениванием денег во времени за счет инфляции. Мы знаем, что деньги, особенно в России, со временем обесцениваются. Например, то, что сегодня мы можем купить за 100 руб., через 5 лет купим только за 150 руб. Таким образом, заемщики стремятся в моменте сократить текущий платеж, сохранив при этом оставшийся срок кредитования.

II Уменьшение срока кредитования

1. Если вы абсолютно уверены в сохранении своего уровня дохода на ближайшие несколько лет, сокращение срока кредитования позволит вам гораздо быстрее выкупить вашу недвижимость и снять с нее обременение банка-кредитора (например, для дальнейшей продажи).

2. В случае сокращения срока кредитования, вы несете мЕньший объем расходов на ежегодную страховку (которая, как правило, включена в стоимость кредита, т.к. снижает процентную ставку по ипотеке).

3. И главное, хоть и не самое очевидное преимущество данной схемы досрочного погашения — это мЕньший объем общей переплаты по ипотеке в течение всего периода кредитования. Предлагаю убедиться в этом на простом примере.

Условия ипотечного кредита:

Сумма кредита — 4 млн.руб.

Процентная ставка — 9% годовых.

Ежемесячный платеж — 40 571 руб.

Вид платежа — аннуитетный (одинаковый по сумме в течение всего срока кредитования)

!! Внесен частично досрочный платеж — 200 тыс.руб. на 9 месяце кредитования.

Вопрос: при досрочном погашении кредита выгоднее уменьшить платеж или срок?

— при уменьшении ежемесячного платежа общая экономия на переплате в течение всего срока кредита составит 155 тыс.руб.

— при уменьшении срока кредитования общая экономия на переплате в течение всего срока кредитования составит целых 476 тыс.руб.

Для подтверждения расчетов советую пользоваться калькулятором: https://www.ipotek.ru/kreditny_kalkulatory.php

Теперь вы понимаете, почему банки при досрочном погашении часто настаивают именно на сокращении ежемесячного платежа, а не срока кредита.

По секрету скажу больше: на внутрибанковских тренингах сотрудников специально обучают стандартным скриптам-аргументам в пользу 1-ого варианта погашения при коммуникациях с заемщиками. Не ведитесь и настаивайте на своем.

И еще. Коллеги, выплачивая ипотеку, не забывайте про налоговые вычеты , которые являются отличным инструментом реализации частично досрочного погашения кредита (по описанным выше схемам). Про них я расскажу в следующих статьях.

Подписывайтесь на мой канал в Telegram, там много полезной внутрибанковской информации.

Источник статьи: http://zen.yandex.ru/media/morfin/dosrochnoe-pogashenie-ipoteki-sokrascat-srok-ili-platej—5af889fd9b403c7580d9bf82

Что выгоднее: уменьшить срок или платеж по ипотеке?

У многих счастливых обладателей квартир, которые приобрели жилье в кредит, может измениться жизненная ситуация. Кого-то повысили на работе, кто-то получил в наследство квартиру, а кто-то оптимизировал бюджет и накопил нужную сумму. И тут возникает логичный вопрос: «А не погасить ли мне ипотеку досрочно?». На этом этапе важно выбрать правильную стратегию – уменьшить срок или уменьшить размер платежа? Давайте разберемся во всех тонкостях.

Читайте также:  Увеличение размера выплат по уходу за ребенком

Сокращение срока кредита

Уменьшение срока кредитования – это выгодный вариант для тех, кто не привык делиться с банком своими деньгами. В этом случае переплата по процентам уменьшится, но платежи останутся прежними. Значит тут ещё надо верить в стабильность своего будущего.

Не хочу быть голословным, поэтому рассмотрим этот вариант досрочного погашения с сокращением срока кредита на примере. Для расчётов подойдёт практически любой ипотечный калькулятор.

ДАНО: Стоимость квартиры – 3 000 000 руб. Размер кредита – 2 250 000 рублей. Первый взнос – 750 000 рублей или 25%. Срок – 15 лет. Ставка – 9%.

Если платить без досрочного погашения , получится:

  • ежемесячный платёж – 22 821 рубль
  • переплата банку – 1 857 779,27 рубля.

Если один раз досрочно внести 100 000 рублей в счёт сокращения срока , получится:

  • срок – 13 лет 9 месяцев;
  • переплата банку – 1 597 528,32 рубля.

Такой вариант частичного досрочного погашения позволит сэкономить 260 250,95 рубля.

Уменьшение платежа по ипотеке

Сокращение платежа по ипотеке за счёт частичного досрочного погашения – это вариант для тех, кто хочет уменьшить ежемесячную долговую нагрузку. Срок кредита при этом не меняется. Переплата банку, к сожалению, сокращается очень незначительно. Рассмотрим на примере с такими же исходными данными, как и в прошлом случае.

ДАНО: Стоимость квартиры – 3 000 000 руб. Размер кредита – 2 250 000 рублей. Первый взнос – 750 000 рублей или 25%. Срок – 15 лет. Ставка – 9%.

Если платить без досрочного погашения , получится:

  • ежемесячный платёж – 22 821 рубль;
  • переплата банку – 1 857 779,27 рубля.

Если один раз досрочно внести 100 000 рублей в счёт сокращения ежемесячного платежа, получится:

  • ежемесячный платёж – 21 804,04 рубля;
  • переплата банку – 1 775 745,58 рубля.

При таком варианте частичного досрочного погашения экономия составит 82 033,69 рубля.

Итого получаем: 260 250,95 руб. > 82 033,69 руб. То есть с точки зрения переплат по процентам значительно выгоднее сокращать срок ипотеки.

Третий путь: уменьшаем платёж и сохраняем выгоду

Этот способ, как мне кажется, придумали самые смекалистые российские заёмщики. Ведь обходить систему – это буквально в крови у нашего народа. В данном случае можно и ежемесячный платёж уменьшить, и на процентах сэкономить. Просто сказка. Для этого потребуется каждый месяц вносить такой же по размеру платёж, как до его уменьшения. То есть гасить кредит досрочно, но небольшими частями. Рассмотрим на наших цифрах.

Для этого возвращаемся к нашей ипотеке на 3 000 000 рублей, взятой на 15 лет под 9% годовых. Обычный ежемесячный платёж – 22 821 рубль. После досрочного внесения 100 000 рублей, он составил – 21 804,04 рубля. В следующем месяце необходимо внести платёж по графику + разницу в 1 016,96 рубля. Так необходимо делать в течение всего срока кредитования.

Что из этого получится? Ипотека закроется в тот же день, если бы вы сделали частичное досрочное погашение в сторону уменьшения срока. При этом размер ежемесячного платежа будет становиться всё меньше и меньше. Это позволит снизить долговую нагрузку. То сеть уменьшить риски для себя.

График платежей будет выглядеть следующим образом:

А что же там получается с переплатой по процентам? Для этого сравним все четыре варианта погашения, включая стандартную оплату по графику.

Видно, что третий вариант частичного досрочного погашения самый выгодный. Он позволяет не только уменьшить срок ипотеки, но и немного сэкономить на переплате по процентам банку. При этом риски минимальны. В любой момент можно начать вносить платежи по графику.

Итого: памятка ипотечнику

  • ВЫГОДНЕЕ – сокращение срока кредита.

Так вы минимально переплатите банку по процентам.

  • БЕЗОПАСНЕЕ – уменьшение размера платежа.
Читайте также:  Как посчитать северную пенсию военнослужащего

При снижении доходов риск «не потянуть» ипотеку падает.

  • ОПТИМАЛЬНЕЕ – разово и ежемесячно снижать размер платежа.

Выбирая способ досрочного погашения, важно также ориентироваться на условия конкретного банка. Заключая договор, следует всегда его внимательно читать. Точно не стоит лениться, ставя подписи на всех бумагах. Ведь ипотека – это надолго, но жизнь порой делает самые неожиданные повороты.

Источник статьи: http://zen.yandex.ru/media/id/5d403f74d5135c110a99f5f3/chto-vygodnee-umenshit-srok-ili-platej-po-ipoteke-5f6da738730d4120c26aa0d2

Как досрочно погасить ипотеку

Одновременно уменьшать платеж и сокращать срок

У меня ипотека на 10 лет, но я планирую выплатить ее за пять.

Когда я начал досрочное погашение, я попросил банк просчитать варианты с сокращением срока и с уменьшением платежа: хотел понять, как платить выгоднее. Сотрудник ответил, что точных расчетов сделать не может. Пришлось разбираться самому. Хорошо, что я это сделал.

Что вы узнаете

Пример, на котором будем разбирать

Ипотека на 10 лет, оформлена в октябре 2013 года. Сумма займа — 1,1 млн рублей. Ставка 11,9%. Ежемесячный платеж — 15 719 Р .

Допустим, в мае 2017 года появляются 400 000 Р , которые можно внести для погашения ипотечного кредита досрочно.

Как гасить ипотеку выгодно

  1. Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.
  2. Проверьте, чтобы договор позволял регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения.
  3. Убедитесь, что ежемесячное частичное досрочное погашение не сделает процесс дороже из-за каких-нибудь условий договора.
  4. Узнайте в банке, можно ли досрочно гасить ипотеку без похода в отделение, чтобы каждый месяц не оформлять бумажные заявления.
  5. Выбирайте уменьшение суммы ежемесячного платежа, а не сокращение срока. В статье расскажем почему.
  6. Продолжайте каждый месяц вносить сумму первоначального платежа, как будто не уменьшали его.

Что лучше уменьшить: срок или платеж

Мне и всем моим друзьям-ипотечникам в банке советовали сокращать срок, потому что при таком варианте сокращается сумма переплаты. Это работает на любой сумме: хоть 400 000 рублей, хоть 25 000.

Сокращаешь срок — имеешь меньшую переплату по кредиту. Так считает кредитный календарь. Вот сравнительная табличка.

Я внес досрочно 400 000 Р, что дальше

Я могу Платеж после мая 2017 Срок последнего платежа Последний платеж Переплата по ипотеке
Сократить срок 15 719 Р март 2020 г. 4110 Р 498 754 Р
Уменьшить платеж 8261 Р октябрь 2023 г. 8486 Р 612 239 Р
Не вносить 400 000 Р 15 719 Р октябрь 2023 г. 15 578 Р 786 139 Р

Но банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: для досрочного погашения нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда сумма каждой следующей обязательной выплаты будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью раньше срока.

В нашем примере для досрочного погашения ипотечного кредита надо продолжать вносить каждый месяц 15 719 Р , несмотря на то, что новый платеж после его сокращения составил 8261 Р . И так нужно продолжать делать: каждый раз вносить 15 720 Р и каждый раз выбирать досрочное погашение.

Как я досрочно гашу ипотеку

Обычный метод Метод Максима Кайнера
Минимальный платеж: 15 720 Р Минимальный платеж: 15 720 Р
Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р
Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 Р Уменьшаем минимальный платеж. Теперь он — 8261 Р
Продолжаем вносить 15 720 Р . Минимальный платеж не меняется Продолжаем вносить 15 720 Р . Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц
Кредит закроем в марте 2020 г. В марте 2020 г. минимальный платеж будет 115 Р . Вносим 4109 Р и гасим остаток долга

Итого: платишь как при сокращении срока, но по факту уменьшаешь минимальный платеж.

Зачем такие сложности

Этот метод досрочного погашения нужен только для одного: снизить риск в будущем. Смотрите.

Когда я выбираю уменьшение срока ипотеки, я говорю банку: «Я хочу продолжить платить эти 15 тысяч рублей, но чтобы это быстрее закончилось». То есть я обещаю банку, что все остальное время я буду продолжать платить по 15 тысяч. Мой минимальный платеж всегда 15 тысяч, даже если я лишусь работы или уеду в отпуск. Да, у меня сокращается срок, но весь этот срок я должен платить по максимуму.

Когда я уменьшаю платеж, я снижаю свою ежемесячную долговую нагрузку. Каждый месяц я должен банку все меньше денег. Но пока у меня есть возможность, я выбираю досрочное погашение: плачу больше и снова снижаю долговую нагрузку.

Пока у меня есть возможность платить полные 15 тысяч, я не почувствую разницы между обычным и досрочным погашением. Я все время плачу одну и ту же сумму. Но если я, например, лишусь работы или улечу в отпуск и больше не смогу платить 15 тысяч, мне это уже будет не так страшно: мой минимальный платеж к тому моменту сильно уменьшится. Например, в апреле 2018 года минимальная сумма выплаты составит около 6700 рублей, а в мае 2019 — около 3700 рублей.

Если у меня наступят тяжелые времена, я смогу приостановить досрочное погашение и вернуться к выплатам по графику. Например, если в мае 2019 года у меня снизится доход, я просто продолжу платить свои 3700 рублей, пока ситуация не выправится. Я буду платить за квартиру дольше, но это будет не так тяжело.

Я понимаю, что это трудно понять в тексте, поэтому подготовил для вас табличку. Там четыре варианта погашения ипотечного кредита, мой — последний. Проматывайте до столбца AR, где я вношу досрочно 400 тысяч, и смотрите на математическую магию.

Пример расчета досрочного погашения ипотеки

Помните, что советы в интернете нельзя воспринимать как руководство к действию. Когда оформляете ипотеку, всегда читайте договор, внимательно изучайте график выплат и стройте таблички в экселе. Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график досрочного погашения.

Читайте договор

У меня дружелюбный банк, и договор прямо позволяет использовать такой способ досрочного погашения.

Это прописано в договоре:

Если у вас в договоре что-то не так, уточните в своем банке, что препятствий к регулярному частичному досрочному погашению нет.

Сделайте платежи удобными

Подготовьте инфраструктуру. Каждый раз, когда я вношу платеж и хочу списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление на частичное досрочное погашение. В первые месяцы я ходил в банк, относил наличные и оформлял письменное заявление на досрочное погашение. Это лишние транзакционные издержки.

Чтобы их исключить, я завел карточку банка-кредитора, привязанную к ипотечному счету. На эту карту падает зарплата от одного из моих работодателей. По условиям обслуживания, если по счету проходит более 10 000 рублей, то за карту не нужно платить.

Теперь я оформляю заявления на досрочное погашение через приложение и не хожу каждый месяц в банк. Это занимает полминуты.

Запомнить

Прежде чем затевать выплаты по моей схеме, убедитесь, что у вас получится все делать так, чтобы ежемесячное частичное досрочное погашение было удобным и не сделало процесс дороже.

Посмотрите, что договор позволяет регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения, а потом полностью закрыть кредит.

Узнайте в банке, как сделать досрочное погашение удобным, чтобы каждый месяц не ходить в отделение и не оформлять бумажные заявления.

Источник статьи: http://journal.tinkoff.ru/mortgagesmorte/