Оформление предоплаты при покупке квартиры

Одним из наиболее важных шагов, оказывающим влияние на всю последующую жизнь, для каждого человека становится сделка с жилой недвижимостью – квартирой или домом. Хотя основная часть подготовки документов обычно ложится на плечи риелтора, всё же основным участникам стоит ориентироваться в юридических аспектах сделки. Часто одним из этапов становится передача предоплаты, т.е. части полагающейся суммы. Необходимо знать, как правильно проводятся такие платежи, чтобы не потерять немаленькую сумму из-за небрежно оформленного документа.

Для чего нужна предоплата?

Покупатель передаёт продавцу некую сумму в качестве частичной предоплаты при покупке квартиры, если по какой-то причине немедленное заключение сделки невозможно. Скажем, нужно завершить оформление ипотечного кредита или собраны не все документы. Предоплата выполняет три основных функции:

• гарантийную – закрепляет обязательства обеих сторон возможностью немалых материальных потерь в случае отказа от заключения договора;
• платёжную – является частью суммы, которую должен внести покупатель;
• доказательственную – доказывает обеим сторонам, что сделка в итоге будет заключена.

Важно! После внесения предварительного платежа одна сторона обязуется не искать других покупателей, а другая – в оговоренный срок заплатить остальную часть стоимости жилья.

Аванс, задаток или залог

Существуют три основных разновидности предоплаты, каждая из которых обладает своими особенностями и правовым статусом:

• Задаток – определённая сумма (обычно 10-15% от общей стоимости), которая выдаётся в счёт причитающейся оплаты и выступает гарантией последующего заключения сделки. Если приобретатель не вносит остаток суммы, то задаток остаётся владельцу. В случае, когда продавец отказывается от сделки, он должен вернуть задаток в двойном размере.
• Аванс – частичная оплата купленной недвижимости, которая вносится до заключения договора. При несостоявшейся сделке аванс возвращается покупателю независимо от того, кто был инициатором отказа от обязательств.
• Залог – денежная сумма, движимое или недвижимое имущество, которое покупатель передаёт продавцу как гарантию заключения сделки в определённый срок. После подписания договора залог возвращается покупателю. В случае отказа покупателя от сделки залог остаётся продавцу.

Необходимо чётко различать формы предоплаты и при её передаче продавцу обязательно указать в договоре, какие обязательства берут на себя обе стороны.

Документальное оформление предоплаты

При передаче предоплаты не стоит ограничиваться обычной распиской, так как её может оказаться недостаточно для возврата своих денег по суду. Необходимо составить и подписать договор, в котором надо обозначить все обязательства сторон и описать объект недвижимости.

Важно! Договор может быть заключён между двумя физлицами и заверен подписями обеих сторон. Участие нотариуса в его подписании необязательно, однако лучше будет, если заключение договора предоплаты произойдёт при свидетелях.

Договор должен содержать следующую информацию:

1. ФИО продавца и покупателя, а также других собственников недвижимости, если они имеются, их паспортные данные, дату рождения, адрес регистрации и т.д.
2. Всю существенную информацию по недвижимости, с упоминанием метража, этажности и других важных для сделки характеристик.
3. Сумму предоплаты или залога цифрами и прописью, а также способ его передачи: наличными, перечислением на карту и т.д. Если использовался безналичный расчёт, нужно указать номера карт, банковские реквизиты счетов и другую важную информацию.
4. Обязательства, которые берут на себя стороны договора: оплатить покупку в такой-то срок, заключить договор продажи, освободить жильё к такому-то сроку, выписать всех прописанных членов семьи.
5. Последствия срыва сделки для каждой из сторон.
6. Сроки выполнения договора, т.е. дата заключения окончательной сделки по купле-продаже жилья.

Важно! К договору обязательно прилагается расписка в передаче и получении наличности либо банковская выписка, свидетельствующая о том, что передача задатка состоялась. Если речь идёт о наличной сумме, желательно, чтобы в момент её передачи присутствовали посторонние свидетели.

Если продавец отказывается от сделки

Основной риск при заключении сделки с недвижимостью приходится на долю покупателя. Относительной гарантией для него помимо тщательной проверки юридической стороны дела служит правильное оформление документов, подтверждающих обязательства продавца. В случае, когда продавец исчезает с полученной предоплатой и отказывается продавать жильё, покупатель может обратиться в суд и взыскать с него деньги. Основанием для этого послужит подписанный договор и расписка или банковский документ, подтверждающий сделанную предоплату.

Если же договор при передаче задатка не был составлен, суд может не принять во внимание расписку, так как обязательства продавца в ней, как правило, не указываются. Во избежание потери денег документы должны быть оформлены согласно действующим юридическим нормам.