Стоит ли брать ипотеку в долларах?

У каждого эксперта своя точка зрения на эту проблему. Обобщенно рассматривая ситуацию, можно сказать следующее:

1. В какой бы валюте вы не хранили свои сбережения, существует риск ее обесценивания. Но для каждой категории (доллар, евро, рубль, фунты и т.д.) риск разный. Основной мировой резервной валютой является доллар США. Активы, выраженные в долларах, считаются самыми безрисковыми активами, при невысокой доходности (3-4% годовых) и почти не имеющих кредитного риска.

Основываясь на этом, можно сделать вывод, что когда экономическая обстановка в мире или в отдельно взятой стране – стабильна, инвесторы предпочитают вкладываться в более доходные активы, но и имеющие большие риски. А во время экономического кризиса, когда непредсказуемо развитие событий на рынке, предпочтительнее те активы, которые не имеют доходности, но у них нет риска.

Оценивая значимость рубля по этим факторам, можно сказать, что рубль – валюта, наиболее подверженная ценовым колебаниям, а, значит, может дать заемщику большую вероятность и прибыли и убытка. При выборе валюты ипотечного кредитования, обычно руководствуются желанием свести к минимуму возможные дополнительные расходы.

Считается, что минимальный риск у заемщика будет тогда, когда кредит оформлен в той валюте, в какой он получает доход. То есть, если человек получает заработную плату в долларах (или она привязана к этой валюте), то оформлять ипотечный кредит разумнее в долларах. При уверенности наличия в будущем постоянного долларового источника дохода, о дополнительных расходах при обмене валюты, можно не беспокоиться.

2. Колебания стоимости валюты зависят не только от баланса спрос-предложение на конкретную валюту на валютных биржах, но и от выбранной учетной политики Центрального Банка. Учетная ставка, по которой кредитуются коммерческие банки, напрямую влияет на ставки кредитов (ипотечных, в том числе). Следовательно, если заемщик оформляет ипотеку в рублях, то он должен учитывать риски удорожания рубля в случае повышения учетной ставки ЦБ по кредиту.

Получается, что при повышении ЦБ учетной ставки, будет дорожать и ипотечный кредит. Заемщик рискует в том, что увеличение ставок ЦБ влечет неизбежное изменение стоимости российской валюты по отношению к другим валютам. Также, повышение учетной ставки ЦБ косвенно влияет и на постоянные доходы заемщика, если он получает их в рублях.

У заемщика имеется возможность покрыть риск повышения учетной ставки, оформив ипотечный кредит по плавающей (нефиксированной) ставке. Смысл такой ставки заключается в том, что кредитный договор оформляется по специальной ставке. Ставка определяется из размера определенной рыночной процентной ставки (в рублях это обычно — MosPrime, а в валюте – LIBOR) и ставки, определенной из нормы прибыли того банка, в котором оформляется кредит.

Например, если ставка заявлена, как «MosPrime 6M+6%», то это значит, что заемщиком будут выплачиваться проценты, в расчете из шестимесячной процентной ставки MosPrime плюс 6 процентов. При этом если базовая ставка составляет 2,8 процентов, то заемщик будет выплачивать банку 8,8 процентов годовых в определенный период.

В кредитном договоре можно предусмотреть различные сроки пересмотра базовой ставки (она периодически фиксируется или определяется ее новое значение). Рублевые ставки, естественно, будут меняться в рамках большего диапазона, чем ставки по долларам США.

При выборе валюты при заключении ипотечного договора нужно рассмотреть и взвесить все риски для конкретной ситуации, так как универсальных рекомендаций не существует. Все зависит от экономической ситуации в мире и в стране, от ставки ЦБ, от экономических возможностей конкретного заемщика (рублевый доход или в валюте).